住宅ローンの頭金はいくら必要？頭金なしのデメリットと、物件価格の1〜2割を入れた場合の総返済額の差

頭金とは何か、諸費用とは別

頭金は物件価格のうちローンを使わずに現金で払う部分です。これとは別に、仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料・火災保険・印紙税などの諸費用が物件価格の3〜8%（新築マンション3〜5%、中古・戸建て6〜8%）かかり、原則として現金で用意します。4,000万円の物件なら諸費用は120万〜320万円で、頭金ゼロでもこの現金は必要です（諸費用ローンを使う方法もありますが、金利が高くなります）。

頭金の有無で総返済額はどう変わるか（物件4,000万円・金利1.2%・35年）

※元利均等返済、金利が35年間変わらない前提。差は「減った利息」で、頭金そのものは支払額に含めていません。

金利1.2%なら頭金800万円で利息が約180万円減ります。フラット35の3.8%なら総利息は4,000万円で約3,238万円、3,200万円で約2,591万円と、差は約648万円。金利が高いほど頭金の効果は大きくなります。

頭金を入れるメリット

• 金利が下がることがある：フラット35は融資率（借入額÷物件価格）が9割以下だと、9割超より低い金利が適用されます。民間銀行でも自己資金1〜2割を優遇金利の条件にしている場合があります。
• 審査に通りやすい：返済負担率が下がり、担保評価に対する借入の余裕も生まれます。
• 売却時に残債割れしにくい：新築は入居した時点で価格が1〜2割下がります。フルローンだと数年間は「売却価格＜ローン残高」になり、転勤や離婚で売りたくても売れない状態になります。

頭金を入れすぎるデメリット

• 手元資金がなくなる：病気・失業・家電の買い替え・教育費に備える現金（生活費の6か月分以上）は残します。
• 住宅ローン控除が減る：控除は年末残高の0.7%なので、借入額が少ないと控除も減ります。ただし2026年10月時点の変動金利1.0〜1.6%台は控除率を上回るため、控除目当てで借入を増やす計算は成り立ちにくくなっています。
• 運用資産を取り崩す合理性：金利1.2%の借入を減らすために、年3%以上の運用が期待できる資産を取り崩すのは、計算上は不利です。

結論の目安

1. 諸費用（物件価格の3〜8%）は現金で確保する。
2. 生活防衛資金（生活費6か月〜1年分）は別に残す。
3. 残った資金のうち、頭金に回すのは「残債割れを避けられる1割程度」を目安にし、金利・控除・運用との兼ね合いで増減する。

よくある質問

次にやること

預金残高から諸費用と生活費6か月分を引いて頭金の上限を出し、シミュレーターで頭金0・1割・2割の毎月返済額と総利息を比べてください。

参考

• 住宅金融支援機構「フラット35 融資率と金利」 https://www.flat35.com/loan/flat35/
• 住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」 https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html
• 国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

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