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不動産売却の流れと費用｜手取りはいくら残る？税金・仲介手数料を全部計算【2026】

更新日：2026年10月14日

家やマンションを売ったとき、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税を差し引き、住宅ローンが残っていればその返済も必要です。この記事では、売却の流れを順に追いながら、それぞれの段階でかかる費用と税金を国税庁などの資料をもとに整理し、最後に計算例で手取り額を出します。

この記事の結論
  • 手取り額の式は「売却価格 − 仲介手数料 − 印紙税 − 登記費用 − 譲渡所得税 − ローン残債」です。
  • 仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）。800万円以下の物件は特例で最大33万円（税込）です。
  • 譲渡所得税は所有期間で税率が変わり、長期（5年超）20.315%、短期（5年以下）39.63%。自宅の売却なら3,000万円特別控除で税金がゼロになるケースが多くあります。
  • 売買契約書の印紙税は2027年3月31日まで軽減されています（1,000万円超5,000万円以下なら1万円）。
売却価格を入れるだけで、手取り額の目安が分かります。
仲介手数料・印紙税・譲渡所得税・ローン残債をまとめて差し引き、手元に残る金額を計算します。3,000万円特別控除の有無も切り替えられます。
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不動産売却の流れ（6ステップ）

売却は一般に次の順で進みます。期間はあくまで目安で、物件や市況によって変わります。

段階やることこの段階でかかる費用
1. 相場調べ・査定周辺の成約事例を調べ、不動産会社に査定を依頼する通常は無料
2. 媒介契約不動産会社と媒介契約を結ぶ（一般・専任・専属専任の3種類）なし（仲介手数料はこの時点では発生しない）
3. 売却活動広告掲載、内覧対応、価格交渉ハウスクリーニングなどを行う場合はその実費
4. 売買契約買主と契約を結び、手付金を受け取る印紙税、仲介手数料の一部（半金を契約時に支払う契約が多い）
5. 決済・引き渡し残代金を受け取り、鍵を渡す。ローンを完済し抵当権を抹消する仲介手数料の残り、抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬、ローンの一括返済手数料
6. 確定申告売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告する譲渡所得税（所得税・住民税）

費用は「契約時」「引き渡し時」「翌年の申告時」の3回に分かれて出ていきます。とくに譲渡所得税は売却から数か月後に支払うため、手取りを考えるときに忘れやすい項目です。

売却にかかる費用の内訳

仲介手数料（上限は3%＋6万円＋消費税）

仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で上限が決まっています。売買価格（税抜）を区分ごとに計算し、200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%です。400万円を超える物件では「売買価格×3%＋6万円」（税抜）の速算式で同じ結果になります。これに消費税10%がかかります。

売却価格仲介手数料の上限（税抜）税込
800万円30万円33万円
2,000万円66万円72.6万円
3,000万円96万円105.6万円
4,000万円126万円138.6万円
5,000万円156万円171.6万円

2024年7月1日施行の告示改正で、売買価格800万円以下の物件（低廉な空家等）については、媒介契約の前に説明して合意があれば、通常の計算を超えて30万円×1.1＝33万円（税込）まで受け取れる特例が設けられました。たとえば500万円の物件は通常の計算なら23.1万円（税込）ですが、特例が適用されると最大33万円になります。なお、いずれも「上限」であり、実際の額は不動産会社との契約で決まります。

印紙税（2027年3月31日まで軽減）

売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかります。不動産の譲渡契約書については、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成されるものに軽減措置が適用されています。

契約金額本則の税額軽減後の税額
500万円超 1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超 1億円以下6万円3万円

契約書は売主用と買主用の2通を作り、それぞれが自分の分の印紙を負担するのが一般的です。

登記費用（抵当権抹消）

住宅ローンが残っている物件を売るときは、ローンを完済して抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。司法書士に依頼する場合はその報酬が別にかかり、金額は事務所によって異なります。所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するのが通例です。

その他の費用

譲渡所得税のしくみ（長期20.315%・短期39.63%）

売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費（購入代金・購入時の諸費用。建物は減価償却後の額） − 譲渡費用（仲介手数料・印紙税など）
税額 ＝（譲渡所得 − 特別控除）× 税率

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。

区分所有期間所得税復興特別所得税住民税合計
長期譲渡所得5年超15%0.315%5%20.315%
短期譲渡所得5年以下30%0.63%9%39.63%

「売却した年の1月1日時点」で判定するため、実際には5年以上住んでいても、売却年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期扱いになります。購入が2021年3月なら、2026年中の売却は1月1日時点で4年10か月となり短期、2027年以降の売却で長期になります。

取得費が分からない場合（購入時の契約書がないなど）は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えますが、実際の取得費より小さくなることが多く、その分税額が増えます。

復興特別所得税は2027年分以降、税率が1.1%に下がり代わりに防衛特別所得税1%が加わる予定で、付加税の合計2.1%は変わりません（令和8年度税制改正大綱）。

3,000万円特別控除（マイホームを売ったとき）

自分が住んでいた家を売った場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。多くの自宅売却ではこの控除で課税対象がゼロになります。主な要件は次のとおりです。

注意点として、この控除を使うと、新居の住宅ローン控除との併用に制限があります。また、所有期間が10年を超える自宅なら、控除後の課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について所得税率が15%から10%に下がる軽減税率の特例を併用できます。

計算例：4,000万円で自宅を売ったときの手取り

次の条件で計算します。

項目計算金額
仲介手数料4,000万円×3%＋6万円＝126万円、消費税込み138.6万円
印紙税1,000万円超5,000万円以下（軽減後）1万円
抵当権抹消登録免許税2,000円＋司法書士報酬（1〜2万円程度と仮定）約2万円
譲渡所得4,000万円 − 3,200万円 − 139.6万円660.4万円
譲渡所得税3,000万円特別控除を適用 → 課税譲渡所得0円0円
ローン返済残債を決済時に一括返済1,500万円
手取り額4,000万円 − 141.6万円 − 1,500万円約2,358万円

同じ条件で3,000万円特別控除が使えない場合（賃貸に出していた物件など）は、譲渡所得660.4万円に税率がかかり、長期なら約134万円、短期なら約262万円の税金が発生し、手取りはその分減ります。控除の有無で手取りが100万円以上変わるため、自宅の売却では要件の確認が欠かせません。

よくある質問

売却して損が出たら税金はかかりませんか

譲渡所得がマイナスなら譲渡所得税はかかりません。自宅の売却で損失が出た場合は、一定の要件を満たすと他の所得と損益通算できる特例もあります（国税庁 No.3370・3390）。

仲介手数料は値引きできますか

告示で決まっているのは上限であり、実際の額は不動産会社との媒介契約で決まります。上限で設定されていることが多いものの、契約前に確認や相談はできます。

ローン残債が売却価格より多いときは

差額を自己資金で補って完済する必要があります。それが難しい場合は、住み替えローンや任意売却といった方法を金融機関に相談することになります。

条件を変えて手取りを比べてみましょう。
売却価格・取得費・所有期間・ローン残債を入れると、仲介手数料から譲渡所得税まで差し引いた手取り額を表示します。特別控除あり・なしの差もすぐに確認できます。
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参考

税率や軽減措置は税制改正で変わることがあります。実際の申告にあたっては国税庁の最新情報や税理士にご確認ください。

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