住宅ローンの返済負担率｜年収の何%までなら無理なく返せるか、年収別の借入上限早見表
「いくら借りられるか」と「いくらなら返せるか」は別の数字です。銀行の審査は返済負担率30〜35%まで通りますが、手取りベースで考えると負担率25%でも家計はかなり窮屈になります。年収別の目安を金利1.2%・35年で計算しました。
返済負担率とは
返済負担率 ＝ 年間のローン返済額 ÷ 年収（額面）。住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローンなど他の借入の返済も合算して計算します。金融機関は審査時に「審査金利」（実際の適用金利ではなく3〜4%程度）で返済額を計算することが多く、この点でも借入可能額は保守的になります。
| 基準 | 返済負担率 | 意味 |
|---|---|---|
| フラット35の審査基準 | 年収400万円未満：30%以下／400万円以上：35%以下 | これを超えると融資不可 |
| 民間銀行の審査の目安 | 30〜35%以下（審査金利で計算） | 通る上限 |
| 無理なく返せる目安 | 20〜25% | 家計の余裕を残せる水準 |
年収別：負担率25%で借りられる額（金利1.2%・35年・元利均等）
| 年収 | 年間返済額（25%） | 毎月返済額 | 借入可能額の目安 | 手取り月収に対する割合 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 75万円 | 62,500円 | 約2,140万円 | 約31% |
| 400万円 | 100万円 | 83,300円 | 約2,860万円 | 約31% |
| 500万円 | 125万円 | 104,200円 | 約3,570万円 | 約32% |
| 600万円 | 150万円 | 125,000円 | 約4,290万円 | 約32% |
| 700万円 | 175万円 | 145,800円 | 約5,000万円 | 約33% |
| 800万円 | 200万円 | 166,700円 | 約5,710万円 | 約34% |
| 1,000万円 | 250万円 | 208,300円 | 約7,140万円 | 約34% |
※借入可能額は毎月返済額から逆算した概算（10万円単位）。手取り月収は手取り給与計算機（独身・40歳未満・協会けんぽ東京・2026年度）の年間手取りを12で割った値で、年収300万円なら20.1万円、1,000万円なら60.7万円です。
額面の25%は、手取りで見ると31〜34%。さらに固定資産税（年10万〜15万円）、マンションなら管理費・修繕積立金（月2万〜4万円）、火災保険、修繕費が住居費として上乗せされます。国税庁「民間給与実態統計調査」（令和6年分）の平均給与478万円で負担率25%なら、借入は約3,400万円が目安です。
「返せる額」を決める3つの確認
- 今の家賃＋貯蓄額と比べる：毎月のローン返済＋管理費・固定資産税の月割りが、現在の家賃＋住宅用の貯蓄額を超えないか。
- 収入が減る時期を想定する：育休、時短勤務、転職、親の介護など。ペアローンで両方の収入を前提にする場合は特に注意が必要です。
- 金利上昇を織り込む：2026年10月時点の変動金利は1.0〜1.6%台（日銀の政策金利は2026年9月に1.25%）。3,000万円・35年なら、1.2%→2.2%で毎月返済額は87,511円→102,486円、フラット35並みの3.8%なら129,258円に増えます。
よくある質問
年収の何倍まで借りられますか？
審査の上限は年収の7〜8倍前後、無理のない目安は5〜6倍です。年収500万円なら上限3,500万〜4,000万円、目安2,500万〜3,000万円。ただし倍率は金利と期間で大きく変わるため（金利1.2%・35年・負担率25%なら約7.1倍）、返済負担率で考えるほうが正確です。
返済負担率にボーナス払いは含まれますか？
含まれます。年間返済額はボーナス払い分も合計して計算します。ボーナスは減額・不支給のリスクがあるため、ボーナス払いなしでも負担率25%以内に収まる借入額にしておくのが安全です。
他にローンがあると住宅ローンの借入額は減りますか？
減ります。自動車ローン、カードローン、奨学金、携帯端末の分割払いなども年間返済額に合算して返済負担率を計算します。住宅ローンの申込前に完済できるものは完済しておくと、借入可能額が増えます。
次にやること
シミュレーターに年収を入れて返済負担率を出し、金利＋1%でも25%以内に収まる借入額まで減らせるか確かめてください。
参考
- 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」 https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」 https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
- 国税庁「民間給与実態統計調査」 https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan/top.htm
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