住宅ローンは変動と固定どっち？
2026年の金利と35年の総返済額で比較

結論：金利差が約2.3%ある今、総返済額では変動が有利。固定は「安心の対価」として選ぶ

自分の借入額・金利・期間で返済額がどうなるかは、下のシミュレーターで確認できます。

2026年10月の住宅ローン金利（変動・10年固定・フラット35）

2026年10月1日時点の主な金融機関の金利です。変動金利は「最優遇の引き下げ後」の数値で、自己資金の割合や団信の種類、審査結果によって実際の適用金利は変わります。比較サイトによって掲載値が異なる銀行もあるため、幅のあるものは幅で示しています。

※出典は記事末尾の「参考」を参照。金利は毎月見直されるため、申込時点の各行公式サイトで必ず確認してください。

注目すべきは、少し前まで「0.3〜0.7%」が当たり前だった変動金利が、わずか1〜2年で1%台に乗ったことです。それでも変動と35年固定の差は2%以上あり、この差が総返済額の大きな違いになります。

金利が上がっている背景

日銀の政策金利は1.25%に

日銀は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げました。6月の利上げから3か月での追加利上げで、31年ぶりの高水準です。民間の調査機関には、2026年12月や2027年にさらに引き上げられるとの見方もありますが、これは予測であり決定ではありません。

変動金利は「短期プライムレート」を通じて反映される

変動金利の基準金利は、各銀行が決める短期プライムレート（短プラ）に連動します。政策金利が上がると短プラが引き上げられ、その後に住宅ローンの基準金利が見直されます。従来は4月と10月に見直す銀行が多かったのですが、三菱UFJ銀行は9月18日の短プラ引き上げを受けて12月1日から基準金利を見直すと公表しており、反映のタイミングは銀行ごとに異なります。すでに変動で借りている人は、自分の銀行の見直し時期を確認しておきましょう。

固定金利は長期金利に連動し、先に上がる

フラット35や全期間固定の金利は、10年国債の利回りなど長期金利をもとに決まります。長期金利は将来の利上げを先取りして動くため、固定金利の方が先に、大きく上がります。フラット35が前月から0.37%上がって3.83%になったのはこのためです。

35年の総返済額で比較（4,000万円・元利均等・ボーナス返済なし）

借入額4,000万円を35年で返す場合、金利ごとの毎月返済額と総返済額は次のようになります。金利が全期間一定という前提の概算で、事務手数料・保証料・団信の上乗せは含みません。

変動1.5%とフラット35の3.83%では、毎月の返済額で約5.1万円、総返済額で約2,124万円の差があります。借入額が3,500万円なら差は約1,859万円、5,000万円なら約2,655万円です。言い換えると、固定を選ぶ人は「将来の金利上昇に備える保険料」として、この差額の一部または全部を払うことになります。

変動金利が上がった場合のシナリオ

「変動はいずれ上がる」のは確かですが、問題はどこまで・いつ上がるかです。1.5%で借り始めた変動金利が毎年0.25%ずつ上がり続けると仮定し、上昇が止まる水準ごとに総返済額を計算しました（残高・残期間で毎年返済額を再計算した概算。5年ルール・125%ルールは考慮していません）。

変動金利が10年かけて4.0%まで上がっても、総返済額は固定より約470万円少ない計算です。これは、返済初期の残高が大きい時期に低い金利で返せることの効果が大きいためです。逆に言えば、早い時期に急激に上がる（たとえば3年で4%を超える）場合には固定の方が有利になります。変動を選ぶなら「最終的な毎月返済額が約17万円になっても払えるか」を今のうちに確認しておく、というのが現実的な備えです。

5年ルール・125%ルールの注意点

多くの銀行の変動金利には、金利が上がっても5年間は毎月返済額を変えない「5年ルール」と、見直し後の返済額を直前の125%までに抑える「125%ルール」があります。急な負担増を防ぐ仕組みですが、返済額に収まらない利息は「未払利息」として後回しになるだけで、免除されるわけではありません。なお、ネット銀行の一部にはこのルールがない商品もあります。

変動が向く人・固定が向く人

変動金利が向く人

• 年収に対する返済負担率（年間返済額÷年収）が20%以下で、金利が2%上がっても払える余裕がある
• 繰上返済に回せる貯蓄や収入の伸びが見込める
• 借入期間が短い、または借入額が年収の5倍以下
• 金利の動きを定期的に確認し、必要なら借り換えや繰上返済で対応できる

固定金利（フラット35・全期間固定）が向く人

• 返済負担率が25%前後で、金利上昇時に家計の調整余地が小さい
• 教育費のピークと返済期間が重なるなど、支出の見通しを確定させたい
• 金利のニュースを気にせず過ごしたい、金利上昇への不安が強い
• 自己資金が少なく、フラット35の融資率9割以下の条件を満たせる範囲で借りる

固定期間選択型（10年固定など）・ミックスという選択肢

当初10年だけ固定する「固定期間選択型」は、10月時点で3.6〜3.75%とフラット35とほぼ同じ水準で、11年目以降は再び金利を選び直す必要があります。現在の水準では「全期間固定より安いから」という理由では選びにくくなっています。一方、借入額の半分を変動、半分を固定にする「ミックスローン」は、金利上昇の影響を半分に抑えつつ総返済額も中間に収める方法で、迷う人には検討の価値があります。

決める前に確認する3つのこと

1. 返済負担率を出す。年間返済額を年収で割り、変動なら「金利が2%上がった場合」でも25%以内に収まるかを見ます。
2. 総返済額の差を金額で把握する。変動と固定の差額（上の例で約2,100万円）を「保険料」として払う価値があるか、自分の家計で判断します。
3. 最悪のケースの毎月返済額を決めておく。変動を選ぶなら、何%になったら固定へ借り換える・繰上返済するという基準を先に決めます。

この3点は、借入額・金利・期間を変えながら試すと具体的になります。

よくある質問

すでに変動で借りています。今から固定に借り換えるべきですか？

固定への借り換えは、現在の変動金利より約2%高い金利を今すぐ払い始めることを意味します。返済に余裕があるなら、急いで固定にするより、繰上返済で残高を減らす方が利息の削減効果が大きい場合が多いです。ただし、金利上昇時に家計が持たない見込みなら、早めに固定へ切り替える判断もあります。

変動金利はいつ上がりますか？

9月の利上げを受けて大手行は短プラを引き上げており、三菱UFJ銀行は12月1日から基準金利を見直すと公表しています。他の銀行も順次見直す見込みですが、時期は銀行ごとに異なります。契約している銀行からの案内を確認してください。

フラット35の金利は今後も上がりますか？

フラット35は長期金利に連動するため、日銀の追加利上げが見込まれる間は高止まりしやすいと考えられます。ただし将来の金利は誰にも分からないため、「上がる前提で固定にする」「下がったら借り換える」のどちらにも一定の根拠があります。