住宅ローン控除 2026年入居の条件と控除額｜省エネ基準・借入限度額・手続きの流れ
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%を所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引く制度です。2024年以降に建築確認を受けた新築は省エネ基準を満たさないと対象外になるため、物件選びの段階で確認が必要です。
制度の骨子（2026年入居）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末ローン残高 × 0.7% |
| 控除期間 | 新築・買取再販：13年／中古：10年 |
| 借入限度額（新築・買取再販） | 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 4,500万円／ZEH水準省エネ住宅 3,500万円／省エネ基準適合住宅 3,000万円／その他の住宅 0円（2023年までに建築確認を受けたものは2,000万円・10年） |
| 借入限度額（中古） | 認定住宅・ZEH水準・省エネ基準 3,000万円／その他 2,000万円 |
| 年間の最大控除額 | 4,500万円 × 0.7% ＝ 31.5万円（認定住宅・新築の場合） |
| 主な要件 | 合計所得2,000万円以下、床面積50㎡以上、返済期間10年以上、取得から6か月以内に入居、自己居住 |
※子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額の上乗せ（認定住宅5,000万円など）は年度ごとの税制改正で決まります。2026年入居分の適用は国税庁の最新案内で確認してください。
控除額は「残高」「所得税額」「限度額」の小さいほう
控除できるのは、(1) 年末残高×0.7%、(2) 借入限度額×0.7%、(3) その年の所得税額＋住民税の控除上限（前年課税所得の5%・最大9.75万円）のうち最も小さい金額です。2026年分は基礎控除が104万円に上がった分、(3) の天井が下がっています。例：年収500万円（独身・社会保険料のみ控除）の所得税は年約9.1万円。住民税の上限9.75万円を足した約18.9万円が控除の天井で、借入3,500万円（残高×0.7%＝24.5万円）でも18.9万円で頭打ちです。
| 年末残高 | 残高×0.7% | 年収400万円（天井 約15.5万円） | 年収500万円（天井 約18.9万円） | 年収700万円（天井 約27.8万円） |
|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 14.0万円 | 14.0万円 | 14.0万円 | 14.0万円 |
| 3,000万円 | 21.0万円 | 約15.5万円 | 約18.9万円 | 21.0万円 |
| 4,000万円（認定住宅） | 28.0万円 | 約15.5万円 | 約18.9万円 | 約27.8万円 |
※天井＝2026年分の所得税額（独身・40歳未満・協会けんぽ東京・社会保険料のみ控除で試算）＋住民税の上限9.75万円。扶養控除やiDeCoで所得税が減ると、控除で引ける額も減ります。
省エネ基準の確認方法
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、「省エネ基準適合住宅」以上でないと控除を受けられません。確認には「建設住宅性能評価書」または「住宅省エネルギー性能証明書」が必要です。中古住宅（1982年以降に建築された新耐震基準の住宅）は省エネ要件がなく、その他の住宅でも2,000万円・10年の控除が受けられます。
手続き：1年目は確定申告、2年目以降は年末調整
- 入居した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告：確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、金融機関の年末残高証明書（調書方式の場合は不要）、登記事項証明書、売買契約書の写し、省エネ性能の証明書など。
- 2年目以降は年末調整：税務署から送られる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を会社に提出するだけです。
繰上げ返済との関係：2026年の金利では控除より利息の減少が大きい
2026年10月時点の変動金利は1.0〜1.6%台で、控除率0.7%を上回ります。例：金利1.2%のローンを100万円繰上げ返済すると利息は年約1.2万円減り、控除は年0.7万円減るので、控除期間中でも繰上げ返済のほうが有利です。
よくある質問
住宅ローン控除で実際にいくら戻りますか？
年末残高の0.7%が上限ですが、その年に納める所得税と住民税の一部（最大9.75万円）を超えて戻ることはありません。2026年分の試算では年収400万円で約15.5万円、500万円で約18.9万円が天井、年収700万円なら残高3,000万円で21万円が目安です。
繰上げ返済をすると控除は減りますか？
控除は年末残高に対して計算するため、繰上げ返済で残高が減ればその分控除も減ります。ただし2026年10月時点の変動金利1.0〜1.6%台は控除率0.7%より高く、100万円の繰上げで減る利息（金利1.2%なら年1.2万円）が減る控除（年0.7万円）を上回ります。
ペアローンや連帯債務の場合はどうなりますか？
ペアローンは夫婦それぞれが自分のローン残高に対して控除を受けられます。連帯債務の場合は持分と負担割合に応じて按分します。連帯保証（収入合算）は債務者本人しか控除を受けられません。
次にやること
源泉徴収票の源泉徴収税額に9.75万円を足して控除の天井を出し、シミュレーターの年末残高×0.7%と比べて、借入額を増やしても控除が増えない範囲を確認してください。
参考
- 国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm
- 国土交通省「住宅ローン減税」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
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