住宅ローンの繰上げ返済｜期間短縮型と返済額軽減型はどちらが得か、100万円で利息がいくら減るか計算

2つの方式の違い

計算例：3,000万円・金利1.2%・35年、5年後に100万円

毎月返済額は87,511円、35年の利息総額は約675万円です。返済開始5年後（残高約2,645万円）に100万円を繰上げ返済した場合の効果は次のとおり。

同じ100万円でも、期間短縮型は返済額軽減型の2倍以上の利息を減らします。金利が高いほど、また返済の早い時期ほど効果は大きく、フラット35の3.8%なら期間短縮型で約201万円（−23か月）、返済額軽減型でも約68万円です。

繰上げ返済を急がないほうがいいケース

• 手元の生活防衛資金が生活費の6か月分未満：繰上げ返済したお金は戻せません。病気・失業に備える現金を先に確保します。
• 教育費のピークが近い：大学進学の前後は支出が集中します。返済額軽減型で毎月の負担を下げるか、繰上げ返済自体を見送る選択もあります。
• 変動金利で金利上昇に備えたい：返済額軽減型なら、金利が上がったときの返済額の増加幅を抑えられます。
• 住宅ローン控除が天井で頭打ちの人：控除は年末残高の0.7%ですが、2026年10月時点の変動金利は1.0〜1.6%台で控除率を上回るため、控除期間中でも繰上げのほうが有利です。例外は所得税が少なく控除が天井に当たっている人で、この場合は残高を減らしても控除額が変わらず、繰上げの損は生じません。

手数料と最低金額

インターネット経由の繰上げ返済は手数料無料で1円または1万円から受け付ける銀行が多く、窓口だと数千円〜数万円かかります。固定金利期間中の繰上げ返済に手数料がかかる銀行もあるため、契約書の「繰上返済手数料」の欄を確認してください。

次にやること：繰上げ前に確認する3ステップ

1. 預金残高から生活費6か月分と1年以内に使う予定のお金（教育費・車検・家電）を引き、残りを繰上げの上限にする。
2. ネットバンキングの繰上げ返済画面で、手数料と最低金額を確認する。
3. 住宅ローン返済シミュレーターで「今の残高・金利・残り期間」と「残高から繰上げ額を引いた場合」の総返済額を比べ、減る利息が手数料と手元資金の減少に見合うか判断する。

よくある質問

次にやること

生活費6か月分を残した繰上げ可能額を決め、シミュレーターで残高を繰上げ額だけ減らした場合の利息総額の差を出して、手数料と比べてください。

参考

• 住宅金融支援機構「繰上返済」 https://www.flat35.com/user/hensai/kuriage.html
• 国税庁 No.1211-1「住宅借入金等特別控除」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

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