不動産を売ったら、手元にいくら残る？
手取り額シミュレーター
最終更新：2026年10月｜令和8年度（2026年度）の制度・税率・保険料率に対応。制度改正があれば更新します。
売却価格と購入時の価格を入れるだけで、仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税・住宅ローン残債を差し引いた「実際に残るお金」を計算します。登録不要・無料です。
条件を入力
計算結果
| 売却価格 | |
| 売却にかかる費用 | |
| 仲介手数料（税込） | |
| 印紙税（軽減税率） | |
| 登記費用 | |
| その他費用 | |
| 譲渡所得税・住民税 | |
| 譲渡所得（費用・控除前） | |
| 特別控除 | |
| 課税譲渡所得 | |
| 適用税率 | |
| 住宅ローン返済 |
※概算です。取得費の減価償却（建物分）、各種特例の適用要件、自治体ごとの費用差は反映していません。実際の税額は税理士・税務署にご確認ください。
このシミュレーターの「売却価格」は、複数社の査定額で比べるのが前提です。 愛知・千葉・埼玉・静岡・福岡・熊本の物件なら、地域密着の不動産SHOPナカジツに無料で査定を依頼できます（売却だけでなく買取にも対応）。 ナカジツで無料査定を申し込む（PR）
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手取り額の計算方法
不動産売却の手取り額は、次の式で求めます。
手取り額 ＝ 売却価格 − 売却費用 − 譲渡所得税・住民税 − 住宅ローン残債
1. 仲介手数料
売却価格が400万円を超える場合、法律で定められた上限は「売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。3,000万円の物件なら105.6万円（税込）になります。800万円以下の物件は、2024年7月の改正で上限が一律33万円（税込）に引き上げられました。上限額であって固定ではないので、交渉の余地があります。
2. 印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。2027年3月31日までは軽減税率が適用され、1,000万円超〜5,000万円以下で1万円、5,000万円超〜1億円以下で3万円です。
3. 譲渡所得税・住民税
売って利益（譲渡所得）が出た場合のみかかります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：購入価格＋購入時の諸費用。建物は減価償却分を差し引きます。購入価格が不明な場合は「売却価格の5%」とみなす概算取得費を使えます（古い相続物件などで多い）。
- 税率：所有期間が5年以下なら39.63%（短期）、5年超なら20.315%（長期）。マイホームで10年超なら、6,000万円以下の部分は14.21%に下がります。
- 3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売る場合、譲渡所得から3,000万円を引けます。多くのマイホーム売却では、この控除で税金がゼロになります。
4. 住宅ローン残債
税金ではありませんが、決済時に一括返済するため手取りから引かれます。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。
よくある質問
売却して損が出た場合、税金はかかりますか？
かかりません。さらにマイホームの場合は、一定の要件を満たせば損失を他の所得と相殺（損益通算）できる特例があります。
所有期間はいつから数えますか？
取得日から「売却した年の1月1日」までで判定します。実際には5年半住んでいても、1月1日時点で5年以下なら短期扱いになるので注意が必要です。
相続した家で購入価格が分からない場合は？
売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」で計算します。利益が大きく出やすいので、3,000万円控除（相続空き家の特例など）が使えるか確認してください。
仲介手数料はいつ払いますか？
一般的に契約時に半額、引き渡し時に残りの半額です。手取りの計算上は売却価格から引いて考えて差し支えありません。
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