家・マンション・土地を買うと、物件価格のほかにいくらかかる？
購入時の諸費用・税金シミュレーター（2026年版）
最終更新：2026年10月｜令和8年度（2026年度）の制度・税率・保険料率に対応。制度改正があれば更新します。
物件価格と借入額を入れるだけで、仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税・住宅ローン手数料・火災保険・固定資産税の清算金・親からの援助にかかる贈与税まで、購入時に必要な「物件価格以外のお金」をまとめて計算します。登録不要・無料です。
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計算結果
| 物件価格 | |
| うち土地／建物（計算に使った内訳） | |
| 1. 仲介手数料（税込・上限額） | |
| 2. 印紙税 | |
| 売買契約書（軽減税率） | |
| ローン契約書（金銭消費貸借契約・軽減なし） | |
| 3. 登記費用 | |
| 登録免許税：土地の所有権移転（1.5%） | |
| 登録免許税：建物 | |
| 登録免許税：抵当権設定 | |
| 司法書士・土地家屋調査士の報酬（目安） | |
| 4. 不動産取得税（購入後数か月〜1年で納付） | |
| 土地（評価額×1/2×3%−軽減） | |
| 建物（（評価額−控除）×3%） | |
| 5. 住宅ローン関連費用 | |
| 事務手数料 | |
| 保証料 | |
| 6. その他の費用 | |
| 火災保険・地震保険（5年一括の目安） | |
| 固定資産税・都市計画税の日割り清算金（半年分で試算） | |
| 修繕積立基金・管理準備金（新築マンション） | |
| 諸費用 合計 | |
| 7. 贈与税（親からの援助がある場合・参考） | |
| 非課税枠・基礎控除を引いた課税価格 |
※概算です。登録免許税・不動産取得税は固定資産税評価額を基に計算しますが、評価額が未入力の場合は土地＝価格の70%、建物＝価格の60%（新築）／50%（中古）で概算しています。新築建物の登録免許税は法務局の認定価格（新築価格より低い）が基準になるため、実際はさらに低くなることがあります。引越し費用・家具家電・リフォーム・水道加入金などは含みません。
借入額の2.2%の手数料と0.1%の金利差で、総支払額は数十万〜百万円単位で変わります。複数の銀行をまとめて比較してから申し込むのが鉄則です。 住宅ローンの毎月返済額と総支払額を試算する 火災保険の一括見積もりで保険料を比べる（インズウェブ）（PR）
物件価格別の諸費用早見表（2026年版）
このページの計算ロジックで、よくある条件を当てはめた目安です。借入額は物件価格の90%（頭金10%）、面積・評価額は未入力（自動）、資金援助なしで計算しています。
新築マンション（売主直販・仲介手数料なし、修繕積立基金・管理準備金40万円を含む）
| 物件価格 | 税金・登記 | ローン関連 | 保険・清算金・基金 | 諸費用合計 | 価格比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約23.3万円 | 約41.6万円 | 約59.5万円 | 約124.4万円 | 6.2% |
| 3,000万円 | 約28.9万円 | 約61.4万円 | 約61.8万円 | 約152.1万円 | 5.1% |
| 4,000万円 | 約41.8万円 | 約81.2万円 | 約64.1万円 | 約187万円 | 4.7% |
| 5,000万円 | 約58.2万円 | 約101万円 | 約66.3万円 | 約225.5万円 | 4.5% |
| 6,000万円 | 約76.6万円 | 約124.8万円 | 約68.6万円 | 約270万円 | 4.5% |
| 8,000万円 | 約109.5万円 | 約164.4万円 | 約73.1万円 | 約347.1万円 | 4.3% |
中古戸建（仲介あり・築15年）
| 物件価格 | 仲介手数料 | 税金・登記 | ローン関連 | 保険・清算金 | 諸費用合計 | 価格比 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約72.6万円 | 約28.4万円 | 約41.6万円 | 約34.2万円 | 約176.8万円 | 8.8% |
| 3,000万円 | 約105.6万円 | 約37.1万円 | 約61.4万円 | 約36.3万円 | 約240.4万円 | 8.0% |
| 4,000万円 | 約138.6万円 | 約45.8万円 | 約81.2万円 | 約38.4万円 | 約304万円 | 7.6% |
| 5,000万円 | 約171.6万円 | 約54.5万円 | 約101万円 | 約40.5万円 | 約367.6万円 | 7.4% |
| 6,000万円 | 約204.6万円 | 約65.2万円 | 約124.8万円 | 約42.6万円 | 約437.2万円 | 7.3% |
| 8,000万円 | 約270.6万円 | 約82.6万円 | 約164.4万円 | 約46.7万円 | 約564.3万円 | 7.1% |
※「税金・登記」は印紙税＋登録免許税＋司法書士報酬＋不動産取得税。「ローン関連」は定率手数料型（借入額×2.2%）＋ローン契約書の印紙税。中古戸建は仲介手数料があるぶん、新築マンションより物件価格に対する割合が高くなります。
諸費用の計算方法（2026年の税制）
不動産購入の諸費用は、一般に新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%と言われます。中古が高いのは仲介手数料がかかるためで、ローンの借入額が大きいほどローン関連費用も増えます。各項目の計算方法と根拠は次のとおりです。
1. 仲介手数料
不動産会社の仲介で買う場合にかかります。法律で定められた上限は「物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税」で、4,000万円の物件なら138.6万円（税込）です。2024年7月の改正で、800万円以下の物件は上限が一律33万円（税込）になりました。上限であって定額ではないので、交渉の余地はあります。新築マンション・新築戸建で売主（デベロッパー）から直接買う場合は不要です。
2. 印紙税
売買契約書とローン契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙代です。売買契約書は2027年3月31日まで軽減税率が適用され、1,000万円超〜5,000万円以下で1万円、5,000万円超〜1億円以下で3万円です。一方、ローン契約書には軽減がなく本則税率で、1,000万円超〜5,000万円以下で2万円、5,000万円超〜1億円以下で6万円かかります（電子契約なら不要）。
出典：国税庁 No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置／国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表
3. 登録免許税・司法書士報酬
所有権を自分名義にする登記、ローンを組む場合の抵当権設定登記にかかる国税です。税額は固定資産税評価額×税率で計算します（新築建物は法務局の認定価格）。
- 土地の所有権移転：本則2.0%→1.5%に軽減（令和8年度税制改正で2029年3月31日まで延長）
- 建物の所有権移転（中古）：本則2.0%→0.3%、新築建物の所有権保存：本則0.4%→0.15%（いずれも2027年3月31日まで。自己居住用・床面積50m²以上・取得後1年以内の登記が要件）
- 抵当権設定：本則0.4%→0.1%（住宅用家屋の要件を満たす場合。2027年3月31日まで）
このほか登記を依頼する司法書士の報酬が目安で5〜10万円、新築戸建は建物の表題登記（土地家屋調査士）で8〜10万円程度が別にかかります。
出典：財務省「登録免許税の概要」／国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」
4. 不動産取得税
購入後、都道府県から納税通知書が届く地方税です。税率は土地・住宅とも3%（2027年3月31日まで。本則4%）で、次の軽減があります。
- 土地：評価額×1/2×3%から、「45,000円」または「土地1m²あたり評価額×1/2×（床面積×2、上限200m²）×3%」のいずれか多い額を控除。一般的な広さのマイホームなら土地の税額は0円になることが多いです。
- 新築住宅：（評価額−1,200万円）×3%（認定長期優良住宅は1,300万円）
- 中古住宅：（評価額−新築年に応じた控除額）×3%。1997年4月以降の新築は1,200万円、1989年4月〜1997年3月は1,000万円、1985年7月〜1989年3月は450万円、1981年7月〜1985年6月は420万円など。1981年以前の建物は耐震基準適合証明が必要です。
- 床面積要件は40m²以上240m²以下（2026年4月1日以降の取得。それ以前は50m²以上）。土地のみの購入でも、3年以内に住宅を新築すれば軽減の対象になります（還付）。
出典：千葉県「不動産取得税の軽減」／鹿児島県「不動産取得税」／宮城県「不動産取得税の軽減について」
5. 住宅ローン関連費用
ネット銀行を中心に「事務手数料＝借入額×2.2%（税込）、保証料なし」の定率型が主流です。3,600万円借りると79.2万円になります。従来型の銀行では「事務手数料3.3万円程度＋保証料（35年返済で借入額の約2%）」の保証料型もあり、金利上乗せ型（＋0.2%程度）を選べば初期費用は減ります。団体信用生命保険（団信）は一般団信なら金利に含まれることが多く、がん団信などは金利に＋0.1〜0.3%上乗せが一般的なため、このページでは初期費用に計上していません。
出典：三菱UFJ銀行「住宅ローンの事務手数料とは」／住宅ローンの保証料の相場（りそな銀行の例）
6. 火災保険・固定資産税の清算金・修繕積立基金
- 火災保険・地震保険：新規契約の最長は5年。マンションは5年一括で10〜20万円、木造戸建は地震保険込みで20〜35万円程度が目安です（補償内容・水災リスク区分で大きく変動）。
- 固定資産税・都市計画税の日割り清算：その年の税金は1月1日時点の所有者（売主）に課税されるため、引き渡し日以降の分を買主が売主に支払って清算します。このページでは半年分（小規模住宅用地の1/6特例、新築住宅の建物1/2軽減を反映）で試算しています。
- 修繕積立基金・管理準備金：新築マンションの引き渡し時に一括で払う一時金で、合わせて20〜80万円程度。2025年の首都圏新築マンションは修繕積立金の月額が平均1万円超に上昇しており、基金も高くなる傾向です。
出典：オリコン「火災保険料の相場」／2025年 新築マンションの管理費・修繕積立金（首都圏）
7. 親からの資金援助にかかる贈与税
父母・祖父母から住宅購入資金の援助を受けた場合、「住宅取得等資金の贈与の非課税」で省エネ等住宅1,000万円・それ以外500万円まで非課税（2026年12月31日までの贈与）になり、さらに暦年課税の基礎控除110万円も併用できます。超えた部分には18歳以上の子・孫向けの「特例税率」（200万円以下10%〜4,500万円超55%）がかかります。非課税の適用には贈与の翌年3月15日までに取得・入居し、贈与税の申告をすることが必要です（税額0円でも申告は必須）。
出典：国税庁 No.4508 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税／国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率
8. 合計と「物件価格の何%」
上記1〜6の合計が購入時の諸費用です。新築マンション（仲介なし）で4〜6%、中古戸建（仲介あり）で7〜9%程度が目安で、ローンの借入額が大きいほど手数料・印紙税・抵当権の登録免許税が増えます。贈与税は援助の額によって変わるため、別枠で表示しています。
よくある質問
諸費用も住宅ローンに組み込めますか？
多くの金融機関で、仲介手数料・登記費用・ローン手数料・火災保険料などは「諸費用ローン」として住宅ローンに含めて借りられます（物件価格の105〜110%まで等）。ただし、金利が若干上がる・審査が厳しくなる・不動産取得税や引越し費用は対象外のことがある、といった点に注意が必要です。自己資金で払える分は払ったほうが総支払額は少なくなります。
諸費用はいつ、どのタイミングで払いますか？
契約時に手付金（物件価格の5〜10%）と売買契約書の印紙代、仲介手数料の半金。引き渡し（決済）時に残りの仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料・火災保険料・固定資産税の清算金・修繕積立基金などをまとめて支払います。不動産取得税だけは購入から数か月〜1年後に納税通知書が届いてからの納付で、贈与税は翌年2〜3月の申告時です。
不動産取得税の納税通知書はいつ来ますか？
都道府県によって異なりますが、登記からおおむね4か月〜1年後に届きます。新築は評価額が決まってから課税されるため、入居の翌年になることもあります。軽減を受けるには申告が必要な都道府県もあるので、通知書が届いたら金額が軽減後かどうかを確認し、違えば県税事務所に軽減の申請をしてください。
親からの援助が非課税になる条件は？
主な要件は、（1）贈与する人が父母・祖父母などの直系尊属、（2）受け取る人が贈与年の1月1日時点で18歳以上かつ合計所得2,000万円以下（床面積40〜50m²未満は1,000万円以下）、（3）住宅の登記床面積が40m²以上240m²以下で、半分以上を自分が住む用に使う、（4）贈与を受けた翌年3月15日までに資金を全額充てて取得し住み始める（または確実に住む見込み）、（5）翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告をする、です。援助が「借入」ではなく「贈与」であること、口座振込で記録を残すことも大切です。
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