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公開：2026年10月24日

変動金利の5年ルール・125%ルールとは｜金利が上がっても返済額が急に増えない理由と「未払利息」の落とし穴

変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、大手銀行の元利均等返済では毎月の返済額は5年間変わらず、見直し後も直前の1.25倍までしか上がりません。安心材料に見えますが、「払う総額が減る」仕組みではありません。

2つのルールの中身

例：毎月返済額10万円なら、6年目の見直しで上限は12.5万円、11年目で15.6万円。急激な家計への影響を抑えるための仕組みで、金利そのものの上昇を抑えるわけではありません。

金利は実際に上がっている

日銀は2026年9月に政策金利を1.25%へ引き上げ、変動金利は大手行の最優遇でも1.0〜1.6%台、全期間固定のフラット35は3.8%台です（2026年10月時点）。2020〜2023年に0.3〜0.5%で借りた人の変動金利も、短期プライムレートに連動して同じ幅だけ上がっています。

返済額が同じでも、中身は変わる

元利均等返済の毎月返済額は「元金＋利息」です。金利が上がると利息の取り分が増え、元金の減りが遅くなります。

毎月返済額10万円の内訳（残高3,000万円）利息元金
金利1.2%30,000円70,000円
金利2.2%に上昇（＋1%）55,000円45,000円
金利3.2%に上昇（＋2%）80,000円20,000円
金利4.0%に上昇100,000円0円

返済額は変わらなくても、元金が減らない分は後ろ倒しになります。最終回に残った元金は一括返済が原則で、期間延長できるかは銀行の判断です。

未払利息：返済額より利息が多くなる状態

金利が大きく上がり、毎月の利息が返済額を超えると、返済しても元金が1円も減らず、払いきれない利息（未払利息）がたまります。上の例で金利が4.5%になると利息は112,500円で、返済額10万円では12,500円が毎月の未払利息になります。未払利息は返済額の見直し時や完済時に清算が必要です。変動金利を選ぶなら「返済額が変わらない＝安全」ではないことを理解しておく必要があります。

ルールが適用されないケース

次にやること：変動金利を選ぶ前の3ステップ

  1. 住宅ローン返済シミュレーターで、今の金利と＋1%・＋2%の返済額を出す。3,000万円・35年なら1.2%で87,511円、2.2%で102,486円、3.2%で約11.8万円です。
  2. ＋2%の返済額を払っても家計が赤字にならないか確認し、ならないなら差額を毎月積み立てて繰上げ返済（返済額軽減型）の原資にする。
  3. 銀行の「固定金利への切り替え」条件（手数料、切替後の適用金利）を契約前に確認する。

変動と固定の比較は変動金利と固定金利はどちらが得かにまとめています。

よくある質問

5年ルールがあれば金利が上がっても安心ですか？

毎月の返済額が5年間変わらないだけで、利息の総額は増えます。元金の減りが遅くなり、返済期間の最後に残った元金をまとめて払う可能性があります。返済額ではなく「総支払額」と「元金の減り方」で判断する必要があります。

125%ルールの上限を超えた分はどうなりますか？

支払いが先送りされ、次の見直し時の返済額に上乗せされるか、最終回に清算します。繰上げ返済で元金を減らしたり、金利が下がったりしなければ、後になるほど負担が重くなります。

ネット銀行の変動金利にも5年ルールはありますか？

金融機関によって異なります。採用していない銀行では金利見直しのたびに返済額が変わります。商品説明書の「返済額の見直し」欄で確認してください。

次にやること

シミュレーターで今の金利と＋2%の返済額を出し、＋2%でも払える額まで借入を抑えるか、差額を毎月積み立てる計画を立ててください。

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参考

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