相続登記の義務化（2024年4月〜）｜3年以内の期限・10万円以下の過料・過去の相続分の扱いと「相続人申告登記」

義務化の内容

義務化の背景は所有者不明土地の増加です。国土交通省の地籍調査（2016年度）では、登記簿だけでは所有者の所在が確認できない土地が面積ベースで約20%（探索しても所有者が分からない最狭義の土地は0.41%）。義務化はその発生源である「相続後に名義を変えない不動産」を減らすための制度です。

遺産分割がまとまらないとき：相続人申告登記

3年以内に遺産分割が終わらない場合、「相続人申告登記」をすれば義務を果たしたことになります。相続人の1人が「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る簡易な手続きで、登録免許税はかからず、自分の戸籍だけで申請できます。ただしこれは正式な所有権の登記ではないため、その後に遺産分割が成立したら、成立から3年以内に改めて相続登記をします。

相続登記の費用

• 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%。評価額2,000万円の土地建物なら8万円。評価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで免税。
• 必要書類の取得費：戸籍謄本（1通450円、除籍・改製原戸籍は750円）、住民票、固定資産評価証明書など。合計で数千円〜1万円程度。
• 司法書士報酬：依頼する場合6万〜15万円程度（不動産の数・相続人の数で変動）。

自分で申請する手順

1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍・住民票を集める（法定相続情報証明制度を使うと、以後の手続きで戸籍の束が不要になる）。
2. 遺産分割協議書を作り、相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添付する（遺言がある場合は遺言書）。
3. 固定資産評価証明書（または納税通知書の課税明細）で登録免許税を計算する。
4. 法務局のサイトの様式で登記申請書を作成し、不動産の所在地を管轄する法務局に申請する（窓口・郵送・オンライン）。
5. 1〜2週間で登記完了。登記識別情報（権利証に相当）を受け取る。

不動産が複数の法務局の管轄にまたがる、相続人に行方不明者や未成年者がいる、数次相続（相続人がさらに亡くなっている）といった場合は、司法書士に依頼するほうが確実です。

あわせて知っておく制度

• 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月〜）：引っ越しや結婚で登記名義人の住所・氏名が変わった場合、2年以内の変更登記が義務になりました（5万円以下の過料）。
• 相続土地国庫帰属制度（2023年4月〜）：使い道のない相続した土地を、要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度。負担金（原則20万円〜）と審査手数料がかかります。

今週中にやる3つのこと

1. 亡くなった親族名義のままの不動産がないか、固定資産税の納税通知書の宛名で確認する。
2. あれば「取得を知った日」と期限（過去の相続は2027年3月31日）を書き出し、遺産分割が3年以内に終わらない見込みなら相続人申告登記を先に出す。
3. 売却する予定なら登記を済ませてから（名義人でないと売れません）。売却後の手取りは不動産売却 手取り額シミュレーターで確認できます。

よくある質問

次にやること

記事の内容を自分の数字で確かめるには、無料の計算ツールが使えます。登録不要で、入力した数値はブラウザの中だけで処理されます。

参考

• 法務省「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
• 法務局「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00007.html
• 国税庁「登録免許税の税額表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
• 国土交通省「所有者不明土地の実態把握の状況について」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk2_000031.html

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