「買ったほうが得か、借りたほうが得か」。この問いで検索して、どちらの答えも見つけて、余計に迷った経験はないでしょうか。迷う理由は計算が難しいからではなく、「損をしたくない」という気持ちが先に立っているからです。この記事では、その心理を整理したうえで、比較を始める前に決めておきたい三つのことをまとめます。
なぜ「損したくない」が先に立つのか
人は同じ金額でも、得をする喜びより損をする痛みのほうを強く感じます。これを損失回避と呼びます。住まいは人生で最も大きな買い物になりやすく、「買って値下がりしたら損」「借り続けて家賃が消えたら損」と、どちらを選んでも損の形が見えてしまいます。
周囲の声も影響します。同世代が家を買ったと聞けば「自分も買わないと取り残される」と感じ、「家は負債だ」という意見を見れば「買ったら失敗する」と感じる。どちらの意見にも一理あるため、情報を集めるほど迷いが深まる構造です。
まず認めておきたいのは、どちらを選んでも「何かを手放す」ことです。買えば身軽さを、借りれば資産形成の一部を手放します。損をゼロにする選択肢はなく、「どの損なら納得できるか」を決めるのが本当の問いです。
「得か損か」は前提次第で答えが変わる
持ち家と賃貸の比較計算は、前提をどう置くかで結論が逆転します。住む年数、将来の売却価格、金利、修繕費、家賃の上昇率。どれか一つを少し動かすだけで、数百万円単位で差が出ます。
例：家賃12万円を30年払い続けると4,320万円（更新料を2年ごとに1か月分とすると、さらに約180万円）。一方、4,000万円の物件を変動金利1.5%・35年で買うと、返済総額は約5,140万円。これに購入時の諸費用（物件価格の3〜7%、中古なら仲介手数料を含めて6〜9%）、固定資産税が年10〜15万円、マンションなら管理費と修繕積立金が月2〜3万円、戸建てなら外壁や屋根の修繕が10〜15年ごとに100万円超。30年の支出は6,500万円を超え、そこから「30年後にいくらで売れるか」を引いた額が本当のコストです。
見落としやすいのは持ち家の維持費です。住宅ローンの返済額だけを家賃と比べると、持ち家が実際より安く見えてしまう。逆に賃貸側でも、年齢を重ねてからの住み替えのしやすさや、家族構成の変化に合わせた引っ越し費用など、見えにくいコストがあります。
市況も前提の一つです。国土交通省「不動産価格指数」では、マンションは2010年平均を100として2025年に200を超え、15年で2倍になりました。この値上がりが今後も続くか、横ばいか、下がるかで「30年後の売却価格」はまるで変わります。
決めること1：何年そこに住むつもりか
比較計算を始める前に、まず決めたいのは「どのくらいの期間、同じ場所に住むのか」です。持ち家は購入時の諸費用と売却時の費用（仲介手数料は売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限）がかかるため、短期間で手放すほど不利になりやすい。転勤の可能性、子どもの進学、親の介護など、数年先の変化を思いつく限り書き出してみてください。
「分からない」という答えでも構いません。分からないなら、身軽な選択肢の価値が上がるというだけのこと。ただし「分からないから何も決めない」のは現状維持バイアスの典型で、家賃を払い続けながら不満だけが残ることになりがちです。
決めること2：毎月いくらまでなら生活が回るか
二つめは、住居費の上限です。借りられる額ではなく、払い続けられる額を先に決めます。金融機関が示す借入可能額は審査上の上限であって、家計の余裕を保証するものではありません。
目安は、現在の家賃に持ち家で増える維持費（固定資産税＋管理費・修繕積立金で月3〜4万円）を足した額を「本当の住居費」として考えること。教育費が増える時期、収入が減る可能性がある時期も含めて、月々の返済がいくらなら耐えられるか。住宅ローン返済シミュレーターで金利を1.5%・2.5%・3.5%と変えながら返済額の変化を見ておくと、上限が具体的になります。
上限を先に決めておくと、物件を見て気持ちが高ぶったときに「予算を超えているかどうか」だけで判断できます。感情が動く前に数字を決めておく。これが損失回避に振り回されないコツです。
決めること3：どちらの後悔が重いか
三つめは、少し感情に寄った問いです。10年後に「あのとき買っておけば」と思う自分と、「買わなければよかった」と思う自分、どちらが自分にとって重いか。
持ち家の満足感は、資産価値だけでなく「自分の家に住んでいる安心感」や「自由に手を入れられること」からも生まれます。賃貸の価値は、収入や家族の変化にすぐ対応できる柔軟さにあります。どちらを重く感じるかは人によって違い、正解はありません。
「住む年数」「住居費の上限」「どちらの後悔が重いか」が決まれば、比較計算の前提が自分のものになります。あとは数字を当てはめるだけで、他人の結論に振り回されることはずいぶん減るはずです。
よくある質問
Q. 家賃がもったいないと言われますが、本当ですか？
A. 家賃は「住む権利」への対価であり、住宅ローンの利息や固定資産税、修繕費と同じ性質の支出です。もったいないかどうかは、持ち家の維持費と比べて初めて判断できます。返済額だけを家賃と比べるのは避けてください。
Q. 住宅ローン控除があるなら買ったほうが得ではないですか？
A. 住宅ローン控除は、一定の要件を満たすと年末残高の0.7%が所得税などから差し引かれる制度です。有利な制度ですが、対象となる借入限度額や期間は住宅の性能や入居年で変わり、見直しもあるため、最新の内容を確認したうえで、諸費用や維持費を含めた全体で考えることをおすすめします。
Q. 今の家賃と同じ返済額なら買っても問題ないでしょうか？
A. 返済額が同じでも、固定資産税や修繕費などが上乗せされるため、持ち家の住居費は家賃より月3〜4万円増えます。家賃と同じ返済額ではなく、家賃から維持費分を引いた額を返済額の目安にすると安全側に立てます。
まとめ
「買うか借りるか」で答えが出ないのは、損をしたくない気持ちが前提を曖昧にしているからです。住む年数、住居費の上限、どちらの後悔が重いかを先に決めてしまえば、比較はあなたの数字で行えます。数字が決まれば、迷いは「計算して確かめる」作業に変わります。