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住宅ローン3,500万円の月々の返済額はいくら？
金利・期間別の早見表と必要年収【2026年版】

結論：住宅ローン3,500万円を変動金利1.0%・35年・元利均等で借りると、毎月の返済額は 98,800円、総返済額は約4,149.6万円（利息約649.6万円）です。返済負担率25%なら必要年収は約474.2万円が目安です。

住宅ローン3,500万円を借りた場合の毎月の返済額・総返済額・利息を、金利（0.6〜2.5%）と返済期間（20〜35年）の組み合わせごとに試算しました。代表ケースは「変動金利1.0%・35年・元利均等返済・ボーナス払いなし」です。金額はすべて概算で、事務手数料・保証料・団信の上乗せ金利は含みません。

結論：住宅ローン3,500万円（1.0%・35年）の毎月返済額は 98,800円

毎月の返済額

98,800 円

総返済額（35年）

4,149.6 万円

支払利息の合計

649.6 万円

借入額3,500万円を変動金利1.0%・35年（420回）・元利均等・ボーナス払いなしで借りると、毎月の返済額は 98,800円、年間では 1,185,600円です。35年間の総返済額は約 4,149.6万円で、そのうち利息が約 649.6万円を占めます。金利が1.5%なら毎月 107,165円、固定2.0%なら毎月 115,942円が目安です（下の表1）。

無理のない返済負担率25%で見ると、必要な年収の目安は約 474 万円（20%なら約 593 万円）です。

自分の条件で計算する（住宅ローン返済シミュレーター）

表1：住宅ローン3,500万円の毎月返済額早見表（金利×返済期間）

金利（年率）	20年	25年	30年	35年
0.6%	154,795 円	125,664 円	106,259 円	92,410 円
0.8%	157,859 円	128,761 円	109,387 円	95,571 円
1.0%（変動の目安）	160,963 円	131,905 円	112,574 円	98,800 円
1.5%（固定の目安）	168,891 円	139,978 円	120,792 円	107,165 円
2.0%	177,059 円	148,349 円	129,367 円	115,942 円
2.5%	185,466 円	157,016 円	138,292 円	125,123 円

※元利均等返済・ボーナス払いなし・金利は全期間一定として計算。色付きのセルが代表ケース（1.0%・35年）です。2026年10月時点の目安は、変動金利が1.0〜1.6%台（日銀の利上げを受けて大手行の最優遇でも1%超）、全期間固定（フラット35）が3.8%台です（金融機関・条件により異なります）。

金利別の総返済額と利息（35年）

金利（年率）	毎月の返済額	年間返済額	総返済額	利息総額
0.6%	92,410 円	1,108,921 円	3,881.2 万円	381.2 万円
0.8%	95,571 円	1,146,856 円	4,014 万円	514 万円
1.0%	98,800 円	1,185,600 円	4,149.6 万円	649.6 万円
1.5%	107,165 円	1,285,975 円	4,500.9 万円	1,000.9 万円
2.0%	115,942 円	1,391,304 円	4,869.6 万円	1,369.6 万円
2.5%	125,123 円	1,501,480 円	5,255.2 万円	1,755.2 万円

表2：代表ケース（1.0%・35年）の内訳と返済方式の比較

返済方式	毎月の返済額	ボーナス月の上乗せ（年2回）	年間返済額（1年目）	総返済額	利息総額	代表ケースとの差（利息）
元利均等・ボーナスなし（代表ケース）	98,800 円	―	1,185,600 円	4,149.6 万円	649.6 万円	―
元金均等・ボーナスなし	112,500 円（初回） → 83,403 円（最終回）	―	1,345,417 円	4,114 万円	614 万円	−356,414円
元利均等・ボーナス併用（700万円＝借入額の20%をボーナス返済）	79,040 円	118,766 円	1,186,012 円	4,151 万円	651 万円	+14,422円

※いずれも金利1.0%・35年。元金均等返済は毎月の元金が一定（83,333 円）で、初回の返済額が最も多く徐々に減ります。利息総額は元利均等より 35.6万円少なくなりますが、当初の負担が重く、取り扱わない金融機関もあります。ボーナス併用はボーナス返済分を年2回（6か月ごと）に分けて返す計算で、毎月の返済額は下がりますが利息総額はほぼ変わりません。

住宅ローン3,500万円に必要な年収の目安（返済負担率から逆算）

返済負担率	必要な年収（額面）の目安	位置づけ
20%	約 593 万円	余裕のある水準
25%	約 474 万円	無理のない上限の目安
30%	約 395 万円	審査上の上限に近い水準

※返済負担率＝年間返済額（1年目・1,185,600 円）÷ 年収（額面）。計算機本体と同じ定義です。住宅金融支援機構の【フラット35】では総返済負担率の基準を年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下としており、一般に上限は30〜35%と言われますが、教育費や老後資金まで考えると20〜25%以内が無理のない目安です。他の借入（自動車ローン・カードローンなど）がある場合はその返済額も合算して判断されます。

3,500万円の家を買うなら年収はいくら必要？（頭金別）

「3,500万円の家」と検索する人の多くは、借入額ではなく物件価格3,500万円を想定しています。物件価格3,500万円として、頭金を0・1割・2割入れた場合の借入額と、変動1.0%・35年・元利均等での毎月返済額、返済負担率25%（無理のない上限の目安）・20%（余裕のある水準）から逆算した必要年収をまとめました。

頭金	借入額	毎月返済額	必要年収（負担率25%）	必要年収（負担率20%）
なし	3,500万円	98,800円	約 474 万円	約 593 万円
10%（350万円）	3,150万円	88,920円	約 427 万円	約 534 万円
20%（700万円）	2,800万円	79,040円	約 379 万円	約 474 万円

※物件価格とは別に、仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料・火災保険などの諸費用が物件価格の3〜10%（3,500万円なら約105〜350万円）かかります。頭金とは別に現金で用意するか、諸費用込みで借りる場合は借入額に上乗せして考えてください。詳しくは不動産購入諸費用シミュレーターで確認できます。

逆に「自分の年収でいくらまで借りられるか」から考えたい場合は、年収別の借入可能額ページが便利です：年収400万円・年収450万円・年収600万円（年収別一覧）

住宅ローン3,500万円を借りるときの注意点

借入額3,500万円の位置づけ：最も利用者の多い金額帯

借入額3,500万円は、首都圏や関西圏でマンション・建売住宅を購入する際に多く見られる金額帯です。返済負担率25%以内に収めるなら年収474万円、20%以内なら年収593万円が目安になります（変動1.0%・35年）。共働きで収入合算やペアローンを使って借りるケースも多く、その場合はどちらかの収入が減っても返せるかを基準にするのが堅実です。

この金額帯では金利の違いが家計に直結します。変動1.0%なら毎月 98,800円ですが、固定2.0%で借りると毎月 115,942円（17,142円増）、35年間の総返済額では 720万円の差になります。変動金利を選ぶ場合は、この差額分を「金利上昇に備える貯蓄」に回しておくと、将来の見直しにも対応しやすくなります。

金利が上がったときの影響：1%上昇で毎月 17,142円増

変動金利は半年ごとに金利が見直され、金利が上がれば返済額も増えます。借入額3,500万円・35年の場合、当初から金利が1%高い（1.6%）と毎月 115,942円（17,142円増、年間 205,704円増）、2%高い（2.6%）と毎月 134,698円（35,898円増）になります。総返済額では、1%の上昇で 720万円、2%の上昇で 1,507.7万円の差です。

金利（35年・元利均等）	毎月の返済額	1.0%との差（月）	総返済額	利息総額
1.0%（代表ケース）	98,800 円	―	4,149.6 万円	649.6 万円
1.6%（＋1%）	115,942 円	+17,142円	4,869.6 万円	1,369.6 万円
2.6%（＋2%）	134,698 円	+35,898円	5,657.3 万円	2,157.3 万円

※当初から金利が高かった場合の比較です。実際の変動金利では、返済途中の金利上昇は残高に対して適用されるため影響額はこれより小さくなります。多くの金融機関では、変動金利の返済額を5年ごとに見直し、見直し後の返済額を従来の1.25倍までとするルールがありますが、利息の負担そのものが減るわけではありません。

繰上返済の効果：5年目に100万円返すと利息が約34.3万円減る

借入額3,500万円・1.0%・35年のローンで、5年目に100万円を期間短縮型で繰上返済すると、利息が約 34.3万円減り、返済期間が約 13 か月短くなります。300万円なら利息が約 98.3万円減り、約 40 か月の短縮です。繰上返済は残高が多い返済初期ほど効果が大きい一方、金利が低いときは効果も小さめなので、手元資金を減らしてまで急ぐ必要はありません。教育費や病気などに備える生活費（半年〜1年分が目安とされます）を残したうえで判断してください。

諸費用は借入額とは別に必要

住宅ローンには、事務手数料（借入額の2.2%とする金融機関が多い）や保証料、登記費用、印紙税、火災保険料など、借入額とは別の費用がかかります。物件の仲介手数料や不動産取得税なども含めた購入時の費用は、不動産購入時の諸費用・税金シミュレーターで物件価格から一括計算できます。諸費用もローンに組み込む（諸費用ローン）と、その分だけ毎月の返済額が増えます。

年収倍率で見ると：借入額3,500万円は年収500〜700万円の5〜7倍

国土交通省の「住宅市場動向調査」では、住宅の購入資金が世帯年収の何倍かを示す「年収倍率」が住宅の種類ごとに公表されており、近年はおおむね5〜7倍台で推移しています。借入額3,500万円をそのまま年収倍率に当てはめると、年収500〜700万円に相当します。ただし年収倍率は頭金を含む購入価格ベースの指標で、金利や返済期間を考慮しません。実際に無理なく返せるかは、上の「必要年収の目安」のように返済負担率で確認する方が確実です。

同じ3,500万円でも、金利が1.0%か2.0%かで総返済額は約 720万円変わります。
金利は金融機関や申込条件によって異なるため、複数の銀行の条件を見比べてから決めると安心です。変動金利と固定金利の違いと、借り換えで総返済額がどれだけ変わるかを読む

住宅ローン3,500万円に関するよくある質問

住宅ローン3,500万円の月々の返済額はいくらですか？

変動金利1.0%・35年・元利均等・ボーナス払いなしの場合、毎月の返済額は98,800円、総返済額は約4,149.6万円（うち利息約649.6万円）です。金利1.5%なら毎月107,165円、2.0%なら毎月115,942円、全期間固定（フラット35の目安3.8%台）はさらに高くなります。返済期間を25年に短くすると毎月131,905円（1.0%）になります。

住宅ローン3,500万円を借りるには年収はいくら必要ですか？

変動1.0%・35年の年間返済額は1,185,600円なので、返済負担率25%で年収約474万円、20%なら約593万円が無理のない目安です。審査上の上限とされる返済負担率30%なら年収約395万円、35%なら約339万円でも借りられる可能性がありますが、教育費や老後資金を考えると20〜25%以内に収めるのが一般的な目安です。なお審査では、金利上昇を見込んだ審査金利（3〜4%程度）で負担率を計算する金融機関が多いため、実際に借りられる額はこの目安より少なくなることがあります。

3,500万円の家は年収いくらで買えますか？

物件価格3,500万円を頭金なし・変動1.0%・35年で全額借りると毎月98,800円、返済負担率25%で年収約474万円が目安です。頭金を2割（700万円）入れると借入額は2,800万円になり、必要年収は約379万円まで下がります。物件価格とは別に諸費用（物件価格の3〜10%）が必要です。

金利が1%上がると、住宅ローン3,500万円の返済額はいくら増えますか？

借入額3,500万円・35年・元利均等の場合、金利が1.0%から2.0%に上がると毎月の返済額は98,800円から115,942円へ、月17,142円（年間205,704円）増えます。35年間の総返済額では約720万円の差です。返済途中で金利が上がった場合は残高に対して適用されるため、影響額はこれより小さくなります。

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2,500万円 3,000万円 4,000万円 4,500万円

借入額別の月々返済額一覧

1,000万円 1,500万円 2,000万円 2,500万円 3,000万円 3,500万円 4,000万円 4,500万円 5,000万円 5,500万円 6,000万円 7,000万円 8,000万円 9,000万円 1億円