年収800万円で住宅ローンはいくら借りられる？
借入可能額の目安と無理のない返済額【2026年版】
年収800万円（額面）で組める住宅ローンの上限を、返済負担率（20〜35%）と金利（1.0〜3.8%）の組み合わせごとに試算しました。あわせて、手取り月収から見た「無理のない返済額」、頭金別の物件価格の目安、金利が上がったときの返済額をまとめています。2026年10月時点の金利水準（変動1.0〜1.6%台、フラット35は3.8%台）を前提にした概算です。
結論：年収800万円の借入可能額は 約5,900万円（負担率25%・1.0%・35年）
年収800万円の手取りは年間約595.3万円、月額約496,108円です。返済負担率25%（年間返済額が額面年収の25%）で変動金利1.0%・35年なら、借入額は約5,900万円、毎月の返済は166,549円で、手取り月収の約34%にあたります。
手取りの20〜25%に収める「無理のない返済額」は月99,222円〜124,027円。この上限で借りられるのは金利1.0%なら約4,390万円、2.0%なら約3,740万円です。計算上の上限（負担率35%・約8,260万円）まで借りると、手取り月収の47%が返済に消え、教育費や金利上昇への余裕がなくなります。
表1：年収800万円の借入可能額（返済負担率×金利、35年）
| 返済負担率（額面年収比） | 1.0%（変動の目安） | 1.5% | 2.0% | 3.8%（フラット35の目安） |
|---|---|---|---|---|
| 20%（年間返済 160万円） | 4,720 万円 | 4,350 万円 | 4,020 万円 | 3,090 万円 |
| 25%（年間返済 200万円） | 5,900 万円 | 5,440 万円 | 5,030 万円 | 3,860 万円 |
| 30%（年間返済 240万円） | 7,080 万円 | 6,530 万円 | 6,030 万円 | 4,640 万円 |
| 35%（年間返済 280万円） | 8,260 万円 | 7,620 万円 | 7,040 万円 | 5,410 万円 |
※35年・元利均等・ボーナス払いなし・金利は全期間一定として計算し、10万円単位で切り捨て。色付きのセルが代表ケース（負担率25%・1.0%）です。金融機関の審査では3〜4%程度の「審査金利」で負担率を計算することが多く、実際の上限はこの表の3.8%の列に近くなる場合があります。
表2：手取りから見た返済の重さ（代表ケース）
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 額面年収 | 8,000,000 円 | 月額換算 666,667 円 |
| 手取り年収（目安） | 5,953,300 円 | 手取り率 74.4%。40歳未満・扶養なし・賞与なしで計算 |
| 手取り月収（目安） | 496,108 円 | 住民税・社会保険料控除後 |
| 代表ケースの借入額（負担率25%・1.0%・35年） | 5,900 万円 | 総返済額 6,995 万円（利息 1,095 万円） |
| 毎月の返済額 | 166,549 円 | 手取り月収の 33.6% |
| 金利2.0%に上がった場合の毎月返済額 | 195,445 円 | 月 28,896 円 増（手取り月収の 39.4%） |
年収に対する負担率で見ると25%でも、手取りに対しては34%です。ボーナス払いを使わない前提なので、賞与の多い給与体系の人は月々の手取りに対する割合がさらに高く見えます。手取りの詳しい内訳は年収800万円の手取りで確認できます。
表3：返済期間を変えた場合
| 返済期間 | 借入可能額（負担率25%・1.0%） | 毎月の返済額 |
|---|---|---|
| 25年 | 4,420 万円 | 166,578 円 |
| 30年 | 5,180 万円 | 166,609 円 |
| 35年 | 5,900 万円 | 166,549 円 |
※完済時の年齢が80歳未満という条件を設ける金融機関が多く、45歳なら35年ローンが組めないことがあります。
表4：頭金別の物件価格の目安
| 頭金 | 物件価格の目安 | うち借入 | 諸費用の目安（価格の7%） |
|---|---|---|---|
| なし | 5,900 万円 | 5,900 万円 | 413 万円 |
| 1割 | 6,555.6 万円 | 5,900 万円 | 458.9 万円 |
| 2割 | 7,375 万円 | 5,900 万円 | 516.3 万円 |
※諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料・火災保険など）は現金で用意するのが基本です。内訳は不動産購入時の諸費用シミュレーターで計算できます。
年収800万円で住宅ローンを組むときの考え方
「借りられる額」と「返せる額」は別物
金融機関の審査は額面年収と返済負担率で上限を決めますが、家計で効くのは手取りです。年収800万円の手取りは約595.3万円で、額面との差は約204.7万円。負担率35%で借りると、手取りに対しては47%の返済になり、固定資産税（年10〜15万円）や修繕費を足すと住居費だけで手取りの4割を超えます。
金利上昇の備えは「差額を貯める」
変動1.0%で5,900万円を借りた場合、金利が2.0%に上がると毎月の返済は166,549円から195,445円に増えます。月28,896円の差額を最初から貯蓄に回しておけば、上昇局面でも家計を変えずに対応できます。日銀は2026年に政策金利を1.25%まで引き上げており、変動金利の見直しは半年ごとに続きます。
借入額を決めてから物件を探す
物件価格から逆算すると予算は膨らみがちです。先に「毎月124,027円まで」と返済額を決め、そこから借入額（約4,390万円）と頭金を足した金額を物件価格の上限にすると、内見で気持ちが揺れても判断の基準が残ります。
年収800万円に関するよくある質問
年収800万円で住宅ローンはいくらまで借りられますか？
返済負担率25%・変動金利1.0%・35年なら約5,900万円（毎月166,549円）が目安です。審査上の上限に近い負担率35%なら約8,260万円まで計算上は可能ですが、手取りに対する割合が重くなります。金融機関の審査金利（3〜4%）で計算されると上限は下がります。
年収800万円の「無理のない」返済額はいくらですか？
手取り月収約496,108円の20〜25%、つまり月99,222円〜124,027円が目安です。教育費や車の買い替え、金利上昇に備える余裕を残すなら、この範囲に収めると家計が安定します。
金利が上がったら返済額はどれくらい増えますか？
借入額5,900万円・35年の場合、金利1.0%で毎月166,549円、2.0%なら195,445円（月28,896円増）です。変動金利を選ぶなら、この差額分を貯蓄に回せるかを確認してください。
年収800万円で買える物件価格の目安は？
借入約5,900万円に頭金を足した金額が目安です。頭金なしなら約5,900万円、1割なら約6,555.6万円、2割なら約7,375万円。別途、仲介手数料・登記費用・ローン諸費用など物件価格の5〜10%程度の諸費用が必要です。
夫婦の収入を合わせて借りることはできますか？
収入合算やペアローンを使えば世帯年収で計算されます。ただし片方の収入が育休や退職で減ると返済が苦しくなるため、「どちらか一方の収入だけでも返せる額」を上限にするのが堅実です。
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